Refinancement hypothécaire ou de la Seconde? La combinaison de 1ère et 2ème Hypothèques Ensemble

J'ai eu une conversation récente avec un de mes clients, M. Jackson, qui est propriétaire d'une maison des finances avisés de Virginia Beach, VA. Il m'a posé une question intéressante que je voulais partager avec vous, parce qu'il semble y avoir un dilemme commun pour les propriétaires dans de nombreux Etats.

Qu'est-ce la meilleure solution pour le refinancement des hypothèques mes premier et deuxième? M. Jackson a élaboré, "J'ai un 6% 1ère hypothèque avec un solde de 255.000 dollars, et une hypothèque de deuxième rang à 14% avec un solde de 52 500 $. Nous avons fait une hypothèque de 125% deuxième pour payer certaines cartes de crédit. Si j'ajoute l' prêts ensemble, nous avons dépassé nos capitaux propres maisons, comme la propriété a été évalué à 280.000 $. Nous sommes satisfaits du taux de 1re hypothèque, mais nous voulions faire baisser le taux de la deuxième hypothèque. Quelques années ont passé depuis que nous avons pris le 2ère prêt en 2002, et surtout la valeur de notre maison a augmenté à environ $ 325,000. " Il a continué, "Dois-je refinancer la seconde par lui-même et essayer d'obtenir un taux inférieur, ou devrais-je refinancer le 1er et le 2e hypothèque ensemble pour un paiement hypothécaire?"

Wow, qu'est-ce une bonne question. J'ai loué mon client pour la consolidation de ses dettes de cartes de crédit avec un prêt à taux fixe. Il a été très satisfait de ses économies mensuelles avec le prêt de 125% et parce qu'elle a dépassé sa valeur de propriété, il n'a pas envisager de refinancer ce prêt jusqu'à ce que les coûts de logement voisin de capot a beaucoup augmenté. Maintenant que sa maison a augmenté sa valeur, il semble que son prêt à la valeur combinée était inférieur à 100%. Ses options de refinancement deviennent beaucoup plus grande avec l'augmentation des capitaux propres de l'appréciation à la maison.

J'ai demandé à M. Jackson à quelques questions pour que je puisse l'aider à trouver la meilleure solution. Comment est votre crédit? Connaissez-vous votre pointage de crédit? Y at-il une pénalité de pré-paiement sur votre hypothèque de deuxième rang?
Votre hypothèque de premier rang ont un taux d'intérêt fixe?
Jackson a répondu rapidement: 689 pointage de crédit sans pénalité pré-paiement après 3 ans, et son 1er prêt hypothécaire est de 6% avec un taux de 30 ans à taux fixe.

La combinaison de prêts hypothécaires de premier et deuxième en un seul prêt peut être difficile, mais parfois il est logique financièrement tout en étant pratique. Dans le cas de Michael Jackson, la meilleure option était de quitter son hypothèque de premier rang seul, et tout simplement refinancer le prêt à domicile 125% d'actions avec un 95 - 100% hypothèque de deuxième rang pour abaisser ses paiements mensuels. Donc, M. Jackson a été approuvé pour une hypothèque à taux fixe 2e. Il avait posé des questions sur une ligne de crédit hypothécaire, mais je lui ai rappelé qu'ils ont des taux ajustables qui ont augmenté rapidement au cours des dernières années. Depuis qu'il a été payante à long terme de la dette, un prêt à taux fixe avec un intérêt simple était la seule façon d'aller. J'ai été excité pour M. Jackson, parce que nous étions en mesure d'obtenir l'approbation pour un prêt sans pénalité pré-paiement et nous avons pu réduire les frais de clôture, en raison de sa cote de crédit.

Selon le programme d'équité en la maison, les prêts hypothécaires 2e peut vous coûter quelques milliers de dollars en frais de clôture. La plupart des coûts de fermeture sont déductibles d'impôt et d'obtenir le taux le plus bas possible est payante à long terme. Par exemple, Avec une durée de 15 ans, vous permettrait de recouvrer le coût de l'hypothèque de deuxième rang d'ici quelques années, donc si vous pouvez obtenir 1% ou plus de mieux payer certains frais de clôture, il serait mieux qu'un prêt hypothécaire sans points . La réalité est que la plupart des prêts ne sert à rien sans frais hypothécaires 2e exigent les scores de crédit de plus de 700, et le prêt combiné à la valeur sera très probablement besoin d'être en dessous de 90%.

Si vous êtes en mesure d'obtenir l'hypothèque de deuxième rang avec pas de pénalité pour remboursement anticipé, puis obtenir cette fonctionnalité avec votre prêt, parce que si la valeur de votre maison ne cesse d'augmenter, puis dans un an ou deux, vous pouvez vous trouver prêt à refinancer parce que vous êtes retour à l'emprunt d'or combinée de 80% de la valeur. Si les taux hypothécaires 1er arriver à retomber, alors vous pouvez vous retrouver dans une position idéale pour enfin combiner les deux prêts ensemble. Si les taux hypothécaires a chuté 1er de la zone de 6%, et vous avez toujours l'intention de vivre dans votre maison pendant de nombreuses années à venir alors faire le passage à refinancer. Il en revient toujours à ce que le taux font, quand vient le temps....