Devriez-vous investir dans des propriétés résidentielles ou commerciales?

La plupart des gens dans le Nord de CA a commencé à investir dans l'immobilier en achetant leurs propres maisons. Et la plupart ont fait de l'argent que l'immobilier dans le Nord de CA a continué à apprécier la valeur. Alors, quand ils se déplacent, ils décident de louer leur premier logement. Et puis ils acquièrent quelques maisons plus. Ils savent qu'ils ont des flux de trésorerie négatif, mais faire un profit en raison de l'appréciation. C'est l'histoire typique de la façon dont plupart des investisseurs immobiliers d'investir dans des propriétés résidentielles. Jusqu'à présent, la chance a été de leur côté.

Comme les taux d'intérêt ont augmenté progressivement au cours des 12-24 derniers mois, tandis que les loyers dans la Bay Area restent très plat, l'écart de trésorerie négatif de débit se creuse. Le risque pour investir dans des propriétés résidentielles est en augmentation. La même formule ancienne de l'investissement peut ne plus fonctionner. Dans le meilleur des cas, les investisseurs peuvent encore faire de l'argent mais pas autant en terme de pourcentage depuis la valeur de l'immobilier est déjà assez élevé. Dans le pire des cas, les investisseurs peuvent perdre de l'argent que l'immobilier résidentiel peuvent rester stables ou même diminuer en valeur. Y at-il une solution pour les investisseurs immobiliers dans le Nord de CA? Bien sûr, ces investisseurs peuvent utiliser la même formule ancienne dans une nouvelle zone qui a un potentiel d'appréciation. Donc, la clé est de trouver ce nouveau domaine. Ils ont juste à parler à quelqu'un qui sait ce nouveau domaine. Il pourrait être Bakersfield ou Sacramento ou Fresno. Alternativement, les investisseurs peuvent mettre de l'argent dans les propriétés commerciales: des bandes de détail, centres commerciaux, immeubles de bureaux médicaux. Disons simplement explorer ce changement de paradigme pour voir si il est logique d'investissement.

1. Le revenu: propriétés commerciales génèrent 50 à 200% des revenus plus location par rapport à des propriétés résidentielles dans la Bay Area. En outre, il n'ya pas de contrôle des loyers pour les propriétés commerciales. Donc, les propriétaires peuvent exiger vos locataires autant que le marché le permet.

2. Contrats de location: en général, les baux immobiliers commerciaux sont plus favorables au propriétaire par rapport aux baux résidentiels. Outre le loyer de base, les locataires doivent aussi payer le propriétaire pour les taxes foncières, les assurances et toutes les dépenses d'entretien. Ces baux sont appelés Triple baux nets ou NNN. En raison de ce type de bail, les propriétés commerciales sont mieux entretenus que les propriétés résidentielles. Par ailleurs, les contrats de location-NNN également emporter un grand nombre de risques liés à l'hôte que les coûts de maintenance sont imprévisibles. D'autre part, les propriétaires ont tendance à différer l'entretien sur les propriétés résidentielles afin de réduire le coût. Par conséquent, l'entretien différé aura un impact négatif sur la valeur des propriétés.

3. Better locataires: les locataires pour les propriétés commerciales sont financièrement plus solides. Ils peuvent être Wal-Mart ou Home Depot avec des milliards de dollars à la banque. Ils sont moins susceptibles de ratisse avec vous. En outre, ils garantissent également la location de leurs biens. Si pour des raisons imprévues, ils doivent quitter la propriété, ils continuent à payer le loyer ou trouver un autre locataire de sous-louer. Ils sont également motivés à garder votre propriété en bon état pour attirer leurs clients dans leurs magasins. Bien que la majorité des locataires d'habitation sont bonnes, certains pensent une fois qu'ils payer le loyer, ils ont une licence à la corbeille vos propriétés, puis disparaissent dans l'air mince avec aucune adresse de réexpédition!

4. Un bail à long terme: les locataires commerciaux sont moins susceptibles de se déplacer. Ils ont souvent signer des baux 5-10 ans. Les locataires comme Walgreens, Walmart et parfois signer des baux 20-50 ans. En revanche, les baux d'habitation sont à court terme. Ils pourraient se déplacer vers un nouvel endroit un mile away pour obtenir un allégement du loyer de 25 $! C'est un fait que le tour par rapport au taux pour les locataires résidentiels est très élevé par rapport aux locataires commerciaux. En tant que propriétaire, cela vous donne des migraines plus inutiles et le stress.

5. Gestion: Il est beaucoup plus facile de gérer un centre commercial de 10 locataires de 10 logements individuels dans 10 endroits différents. Comme une question de fait, si vous possédez 10 locations résidentielles vos locataires les plus susceptibles avez-vous porté vers le bas et nous sommes épuisés. Ils se déplacent souvent à l'été juste autour du temps que vous voulez prendre un congé de vacances. Oui, c'est un fait que les propriétés résidentielles sont très intensifs en raison de la gestion de turn over taux. Si vous devez embaucher un gestionnaire de l'immeuble, il en coûte aussi plus en termes de pourcentage du loyer de gérer les propriétés résidentielles. En outre, il est probablement un emploi à temps plein juste pour gérer ces gestionnaires immobiliers 10!

6. Déclarations de revenus: c'est beaucoup plus facile de garder une trace des dossiers pour fins d'impôt pour un centre commercial de 10 unités de 10 locations résidentielles distinctes dans plusieurs États. Vous avez juste besoin d'avoir un fichier pour le centre commercial pendant que vous aurez besoin de 10 dossiers pour 10 locations résidentielles. La tâche devient plus difficile que l'IRS vous oblige à garder les dossiers depuis plusieurs années. Votre out-of-Etat déclaration de revenus est également plus mince pour un centre commercial de 10 unités de 10 locations résidentielles.

7. Déductions fiscales: propriétés commerciales offrent la même taxe les radiations, 1031 change la location résidentielle.

8. Crédit scores d'impact: la plupart des gens ne savent pas qu'une fois qu'ils ont environ 10 prêts hypothécaires résidentiels, leurs cotes de crédit va commencer à la baisse. Les raisons du bureau de crédit que le risque de crédit est plus élevé le plus d'argent que vous empruntez et 9-10 hypothèques semblent être le seuil. D'autre part, des prêts hypothécaires commerciaux n'ont pas d'impact négatif sur votre pointage de crédit que ces hypothèques ne sont pas signalés aux 3 bureaux de crédit.

9. Fierté d'être propriétaire: propriétés les plus commerciaux sont appelés par leur nom et non par leurs adresses, par exemple Lion Plaza, ou le centre de la vallée de Fair Shopping. Ils pourraient être des lieux prestigieux qui offrent une immense fierté de la propriété. Vous obtenez beaucoup de respect lorsque vous dites aux gens que vous possédez un centre commercial certain qu'ils savent.

10. Taille de l'investissement: les propriétés commerciales ont souvent besoin de quantité importante d'argent donc il n'est pas fait pour une personne avec une modeste somme d'argent.

Donc, si vous voulez travailler fort pour votre argent ou parier sur l'appréciation, puis investir dans le secteur résidentiel. Si vous voulez travailler de façon intelligente, rendez-vous après les propriétés commerciales. Commercial investissement immobilier est un moyen plus prudent d'investir dans l'immobilier si vous avez plus d'équité pour l'acompte. Chaque mois, vous avez de solides flux de trésorerie positif de sorte que vous n'avez pas besoin de s'appuyer sur l'appréciation juste de faire de l'argent. Donc, si vous n'avez pas investi dans l'immobilier commercial, vous savez maintenant pourquoi vous n'êtes pas dans le groupe d'élite des investisseurs immobiliers. Vous vous demandez probablement où vous devez aller d'ici, si vous voulez explorer plus avant cette possibilité. Dans les prochains numéros, ces thèmes seront abordés

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